17.12.2010

Spory o výši nájemného bude řešit soud aneb Konec regulace nájmů v Čechách

Od 1. ledna 2011 nastane ve většině měst podstatná změna v nájemním bydlení. Na většině území České republiky končí jednostranné zvyšování nájemného. Co to bude pro nájemníky a pronajímatele znamenat? Jaké změny s sebou přinese novela občanského zákoníku, která je momentálně projednávána Poslaneckou sněmovnou?

Posledním dnem letošního roku končí regulace nájemného pro přibližně 400 000 bytů v České republice mimo některých krajských měst, velkých měst Středočeského kraje a Prahu, kde bude jednostranné zvyšování nájemného ukončeno až k 31. prosinci 2012. Je třeba upozornit, že i nadále je více než polovina z tohoto množství bytů ve vlastnictví měst a obcí. Tato situace, související s pozbytím platnosti některých ustanovení zákona č. 107/2006 Sb., o jednostranném zvyšování nájemného, ve znění pozdějších předpisů, přináší jednoznačné posílení pozice nájemníků. Bez jejich souhlasu již nebude možné nájemné zvyšovat. Pokud se s pronajímatelem nedohodnou, budou se moci obrátit s řešením sporu na soud.

V souvislosti s nadcházejícími změnami v nájemním bydlení se objevili některé poplašné zprávy o hrozícím zahlcení soudů žalobami o výši nájemného po skončení regulace. Ministerstvo pro místní rozvoj však tyto obavy nesdílí, neboť nemá žádné signály o tom, že by se vlastníci ve větší míře uchylovali k soudnímu řešení případných sporů o výši nájmu. Ministerstvo se naopak snaží předcházet problémům a zprostředkovat dialog všech zúčastněných stran. Dle slov ministra Janovského je nájemní vztah smlouvou mezi rovnocennými partnery, kteří mají svá práva a povinnosti. Ministerstvo dokonce ve spolupráci se Sdružením nájemníků ČR zřídilo bezplatné linky pro konzultace nájemníků, kteří mají jakékoliv dotazy týkající se této problematiky.

Ministr pro místní rozvoj, Ing. Kamil Janovský, také uvedl, že i když mluvíme o volném trhu s nájemním bydlením, je potřeba garantovat určitý sociální rozměr. Byt není auto nebo reklamní plocha, u kterých zrušení nájemní smlouvy nebo její výrazná změna ještě nemusí znamenat ohrožení základních existenčních jistot jednotlivce. Byt je pro mnoho lidí jedním ze základních pilířů životních jistot.

Připravovaná novela občanského zákoníku v oblasti nájemního bydlení

Nájemní bydlení má také zásadně ovlivnit změna zákona č. 40/1964 Sb., občanského zákoníku, ve znění pozdějších předpisů, která je momentálně projednávána Poslaneckou sněmovnou. Návrh této změny občanského zákoníku prošel zatím prvním čtením a momentálně ho projednávají Ústavněprávní výbor a Výbor pro veřejnou správu a regionální rozvoj Poslanecké sněmovny.

Cílem této novely je posílit smluvní volnost pronajímatelů bytů při nakládání s jejich vlastním majetkem. Důraz je však také kladen na zachování nezbytné ochrany nájemníků. Z dřívějšího jednostranného aktu určení regulovaného nájemného se tak stane oboustranná dohoda mezi nájemníkem a pronajímatelem. Návrh této novely také jasně řeší situaci, kdy se obě strany smluvního vztahu nedojdou ke shodě. Podle nové úpravy by měly mít obě strany možnost se obrátit na soud s žádostí o stanovení výše nájemného v místě a čase obvyklém. V souvislosti s tím připravuje ministerstvo pro místní rozvoj vydání cenových map nájemného, které by posoužily jako vodítko při hledání dohody o výši nájemného. Cenové mapy by měly být hotovy začátkem roku 2011.

Co dalšího přinese změna občanského zákoníku:

· striktnější režim pro ohlašování změn v počtu osob nahlášených v bytě, a to se lhůtou dvou měsíců od vzniku této změny; pokud se tedy pobyt určité osoby/návštěvy v bytě bude blížit k hranici dvou měsíců, bude třeba takovou změnu nahlásit

· návrh novely také ruší pojem tzv. „služebních bytů“ - nově bude občanský zákoník zavádět možnost kromě nájmu na dobu určitou a na dobu neurčitou sjednat také nájem na dobu výkonu práce pro pronajímatele;

· pronajímatel bude mít m ožnout vyhradit si v nájemní smlouvě poskytnutí souhlasu s přijetím další osoby do bytu, což ale neplatí pro nejbližší příbuzné a další případy zvláštního zřetele vhodné

· v případě přechodu nájemného na dědice po smrti nájemníka omezuje návrh trvání takto převedeného nájmu na dva roky, během této doby musí nový zájemce vyřešit svou bytovou situaci novou dohodou nebo změnou bydlení; sociální klauzule bude vyjímat z tohoto omezení osoby starší 75 let a nezletilé

· do návrhu novely občanského zákoníku byla na poslední chvíli včleněna i klauzule chránící pozůstalé po zaměstnancích vybraných profesí, jako jsou policisté a hasiči, kteří zahynou při výkonu povolání

Účinnost této novely občanského zákoníku je plánovaná do šesti měsíců ode dne vydání ve Sbírce zákonů. Závěrem bychom rádi dodali, že Svaz především prostřednictvím Bytové komise Předsednictva vždy podporoval tuto novelu občanského zákoníku, směřující k posílení smluvní volnosti pronajímatelů bytů a k větší rovnoprávnosti obou stran v nájemním bydlení.

Mgr. Iva Vejmelková,

legislativně – právní odd. Kanceláře Svazu