01.08.2017
Na co si dát pozor, pokud chcete koupit státní majetek ve výběrovém řízení s aukcí!
V posledním červencovém týdnu jsme se zúčastnili dalšího jednání na Úřadu pro zastupování státu ve věcech majetkových (ÚZSVM). Důvodem byla stížnost jedné obce na „diskriminační“ přístup ÚZSVM a ministerstva financí při prodeji majetku ve výběrovém řízení s aukcí. Přečtěte si, jak postupovat v podobné situaci.
Obec vyhodnotila jeden pozemek státu ve svém katastru jako strategický pro zajištění veřejných potřeb obce – pro výstavbu veřejně prospěšných zařízení - hasičské zbrojnice. Vzhledem k tomu, že ÚZSVM pozemek nabízel k prodeji, nezbylo jí po různých peripetiích než přihlásit se do výběrového řízení s aukcí. Byla stanovena minimální cena na základě znaleckého posudku, podáno bylo 27 nabídek a poté proběhla aukce, kterou vyhrála obec s kupní cenou 4,5 mil. Kč, což představovalo 7x vyšší cenu než byla cena vyhlašovaná. I přesto MF kupní smlouvu mezi ÚZSVM a obcí neschválilo, což obec považovala za nepřijatelné a požádala Svaz o pomoc.
V úvodu vysvětlila gen. ředitelka Ing. Mgr. Arajmu postup ÚZSVM při realizaci předmětného prodeje, pravidla při hospodaření s majetkem státu a především okamžik nabytí platnosti smlouvy. Pokud MF smlouvu neschválí, smlouva nenabývá platnosti.
MF na společném jednání uvedlo, že se rozhodně nejedná o žádnou diskriminaci obce nebo nadržování jiným zájmům. MF totiž především posuzuje dodržení zákonných pravidel, výhodnost pro stát a naplnění ustanovení § 14 zákona č. 219/2000 Sb., o majetku státu, který klade důraz na výhodnost s ohledem na ekonomickou stránku. Důvodem pro neschválení ze strany MF byly důvodné pochyby o správnosti vyhlášené výše kupní ceny. Přestože se jednalo o ornou půdu (cca 13 500 m2), byl nadstandardně velký zájem ze strany uchazečů, kteří byli ochotni nabídnout relativně vysoké částky. Z jednání zastupitelstva obce navíc vyplynulo, že si zastupitelstvo v usnesení stanovilo nejvyšší kupní cenu 13 mil. Kč. Obec navíc nemá územní plán, pozemek se nachází v sousedství zastavěného území a proto by mohl být v budoucnu rozparcelován na lukrativní stavební pozemky. Cena za metr2 takového stavebního pozemku se v dané oblasti pohybuje kolem 2200 Kč/m2, takže by taková koupě mohla být pro obec velmi výhodná, ale pro stát velmi nevýhodná s ohledem na deklarovanou ochotu jít až na 13 mil. Kč kupní ceny. MF proto dalo ke zvážení vyhlášení nového výběrového řízení s nově nastavenou minimální kupní cenou.
Starosta obce se ale proti důvodům uváděným MF velmi ohradil. Uvedl, že stávající zastupitelstvo nedovolí pozemek parcelovat na stavební pozemky již s ohledem na lokalitu, protože část pozemku nutně potřebuje na vybudování veřejně prospěšné stavby a veřejně prospěšného zařízení, zbytek pozemku by zůstal jako orná půda. Obec totiž již v minulých letech usilovala o získání tohoto pozemku pro vybudování strategické infrastruktury, což může doložit opakovanými žádostmi o převod a může nadále deklarovat rozhodnutím zastupitelstva obce. K maximální schválené částce 13 mil. Kč pak uvedl, že veřejné projednání maximální kupní ceny a její výše měla mít odstrašující charakter na jiné zájemce, zejména právě z řad developerů se kterými má obec špatné zkušenosti. Současně uvedl, že takovou sumu by obec nikdy nezaplatila a částka 4,5 mil. Kč byla maximální cena, kterou je obec ochotna za pozemek zaplatit. Požádal proto MF, aby navrhlo, jak má obec dále postupovat a jaké doklady má dále doložit.
MF na základě těchto informací konstatovalo, že by bylo vhodné, aby starosta obce deklaroval nejlépe rozhodnutím zastupitelstva obce další budoucí využití pozemku a vysvětlil nereálnost schválené částky 13 mil. Kč. Tyto doplňující doklady pak může po vyhodnocení ÚZSVM podruhé zaslat na MF spolu s opakovanou žádostí o udělení schvalovací doložky.
Doufejme, že doplňující doklady obce budou pro MF dostatečné k tomu, aby kupní smlouvu ve druhém kole schválilo.
Co z toho vyplývá podle současné úpravy zákona č. 2019/2000 Sb., o majetku státu, ve znění pozdějších předpisů a podle stávajících postupů MF při prodeji majetku státu obcím:
1) Obce nemají zvláštní postavení – jsou naroveň jakékoliv jiné PO nebo FO
2) Na převody a ekonomickou výnosnost je třeba hledět z pozice potřeb státu, tzn. prioritou je co nejvyšší zisk, bez ohledu na potřeby obcí (byť by se mělo např. jednat o výkon přenesené působnosti)
3) Přímé prodeje obci jsou výjimečně možné až po zjištění nejvyšší možné nabídkové ceny v soutěži (tedy i několikrát opakovaná soutěž), kdy obec přeplatí nejvyšší možnou nabídku
4) Při prodeji se upřednostňuje aukce
5) Obec nemá automatický nárok na převedení majetku
Svaz je přesvědčen, že novela zákona o majetku státu je nezbytná, má-li být zachován rozumný rozvoj obcí, a proto bude usilovat o systémovou změnu postavení obcí při převodech státního majetku.
Mgr. Ludmila Němcová, Kancelář Svazu města obcí ČR