09.05.2022

Jak na dostupnost a udržitelnost bydlení? Využití územních plánů s regulačními prvky

Jednou ze základních podmínek plynulého doplňování bytového fondu a tím i zajištění dostupnosti bydlení ve měste či obci je zajištění vhodných pozemků pro bytovou výstavbu. Tohle je současně i jeden z významných cílů územního plánování.

Nastavení běžných územních plánů obvykle tento úkol plní pouze v kvantitativním slova smyslu. Tj. zajišťuje či garantuje plochy, nikoliv však další nutné detailní podmínky výstavby (parcelace, detailní objemová regulace, připojení jednotlivých pozemků na infrastrukturu atd.), které teprve vedou přímo ke koordinované výstavbě jednotlivých stavebníků. Výsledkem bývá ekonomicky neefektivní výstavba bez kvalitních veřejných prostranství, odpovídající občanské vybavenosti i systému zelených prvků a rekreačních ploch. Taková zástavba bývá nevýhodná z hlediska energetické náročnosti (nekompaktní nezapojená, tj. s větším podílem ochlazovaných ploch), nevytváří dostatečně příznivé podmínky pro životní prostředí (nedostatečná modrozelená infrastruktura), hospodárný rozvoj (neefektivní využití technické a dopravní infrastruktury) ani pro společenskou soudržnost (snížená orientace a srozumitelnost prostředí).

Aby územně-plánovací dokumentace poskytla všem účastníkům výstavby přehlednější podmínky a lepší garance budoucího charakteru prostředí, je na plochách určených pro bytovou výstavbu nutné stanovit podrobnější podmínky budoucí zástavby. Zpravidla se jedná o vymezení veřejných prostranství (uliční čáry), stanovení jejich charakteru (zpevněná x nezpevněná, či společenská x rekreační) a stanovení podrobnějších podmínek výstavby (výška a hloubka zastavění, koeficient hrubých podlažních ploch, detailní objemů či koordinace zástavby atp.). Takové podrobnější podmínky využití území náleží v systému našeho územního plánování regulačním plánům (§ 61-74 Stavebního zákona) a běžné územní plány je nesmí obsahovat.

Vzhledem k tomu, že pořízení regulačních plánů je pro řadu obcí časově i finančně náročné a zejména u malých obcí je pořizování takovéto dvojí dokumentace značnou administrativní, organizační i finanční zátěží, objevila se v novele stavebního zákona platné od 1. 1. 2018 nově možnost pořídit tzv. územní plán s prvky regulačního plánu (§ 43 odst. 3 SZ). Tato podrobnější úprava může být zpracována pro celý územní plán nebo jeho dílčí části (upravuje § 13, odst. 2 novelizované vyhl. 500/2006) a to v podrobnějším měřítku, než je měřítko samotného ÚP (zpravidla v měřítku katastrální mapy). Typicky se tento typ podrobnější regulace může uplatnit při formování principů zástavby rozvojových či transformačních ploch, či obecně tam, kde lze očekávat největší potřebu koordinace budoucí zástavby. U menších obcí je možné zpracovat v uvedeném režimu celý intravilán obce, která tak získá v rámci jednoho projednání účinný nástroj koordinace vlastního rozvoje.

Regulační prvky územního plánu jsou rozšířením pravidel pro výstavbu s cílem zajistit udržitelný rozvoj obce i jejího architektonického rázu a měly by být výsledkem transparentního dialogu mezi veřejnou správou, občany i investory. Regulace území určeného k rezidenční výstavbě pak ovlivňuje i charakter bydlení na tomto území.

Prostorová regulace zástavby (mj. výšková regulace, poměr rodinných a bytových domů, struktura zástavby, definice uliční čáry, vzdálenost staveb od hranic pozemků a k jiným stavbám apod.) zásadně ovlivnit charakter rezidenční výstavby, a to i na pozemcích, které nejsou v majetku obce. I proto je územní plán s regulačními prvky velmi účinným nástrojem naplňování veřejného zájmu. Typ rezidenční výstavby zásadně ovlivňuje nejen charakter a kvalitu fyzického prostoru (výstavby), ale také sociodemografickou skladbu obyvatel, kteří ho užívají. Hmotově prostorové regulativy totiž sekundárně (prostřednictvím ekonomické rentability rezidenční výstavby) ovlivňují charakter (velikost, kvalitu, uspořádání) bytových jednotek, který předjímá a tím i typy domácností, které je budou využívat. Současně sociální a demografická struktura obyvatel bezprostředně determinuje sociální a ekonomickou udržitelnost lokality regulované prostřednictvím územního plánu.

Regulace území spojená s územním plánem má potenciál posílit společenskou atraktivitu prostředí tím, že do jisté míry může ovlivnit charakter komunitního života v dané lokalitě. Současně omezuje vznik monofunkčních a sociálně nedostatečně diversifikovaných území, pozitivně ovlivňuje urbanistickou a architektonickou kvalitu lokality, na níž mj. závisí i její budoucí ekonomická a sociální udržitelnost.

Územní plán s regulačními prvky kromě zlepšení kvality výsledné výstavby rovněž zjednodušuje a ztransparentňuje schvalovací procesy. To vede ke zrychlení rezidenční výstavby bez negativních dopadů na udržitelnost města.

Závěrem je potřeba upozornit, že projednání územního plánu s regulačními prvky má svoje specifika, plynoucí z větší podrobnosti (§ 52 odst. 2 SZ). Rovněž skutečnost, že je územní plán zpracováván touto formou, musí být uvedena již v rozhodnutí zastupitelstva o pořízení ÚP. Proto je dobré se s touto verzí přípravy ÚP seznámit již v okamžiku příprav na pořízení nového ÚP.

Více podrobností o opatřeních na podporu dostupnosti a udržitelnosti bydlení je možné najít v brožuře Dostupné a udržitelné bydlení ve strategických plánech sídel – výběr klíčových zjištění a souvislostí. Brožura je zveřejněna na webstránce SMO ČR v sekci „publikace“ pod heslem „Zajímá vás otázka dostupného a udržitelného bydlení?“ (https://www.smocr.cz/cs/media/publikace/a/zajima-vas-otazka-dostupneho-a-udrzitelneho-bydleni-1)

Michal Kohout, Fakulta architektury ČVUT v Praze