03.10.2022

Jak na dostupnost a udržitelnost bydlení? Význam a metodika sociálního bydlení

Přiměřená kapacita sociálních bytů je často nezbytná pro realizaci bytové politiky obcí, pro udržení žádoucích sociodemografických parametrů, sociodemografické diverzity i sociální koheze.

Podmínkou systémové investice do výstavby sociálního bydlení nebo do podpory jeho výstavby (investorem nemusí být jen veřejný sektor) je identifikace tržního selhání opravňujícího k čerpání vyšší veřejné podpory. Při výstavbě sociálních bytů by ovšem měly být zohledněny, kromě samotné potřeby bydlení i obecné parametry veřejného zájmu, včetně ochrany kulturního dědictví či kvality veřejného prostoru. Mezi sociální byty lze řadit i výstavbu bytů v rámci specializovaných zařízení pro seniory, ohrožené skupiny obyvatel či zdravotně handicapované, může sem spadat i výstavba bytů pro specifické potřebné profese. Je nutné zohlednit i vývoj názoru na mandatorní výstavbu sociálních bytů a možnost, že zapojení obcí do výstavby sociálního bytového fondu bude v budoucnu povinná.

Cílem certifikované metodiky „Sociální bydlení – příprava projektů“ bylo blíže specifikovat parametry i kvalitativní standard staveb určených pro sociální bydlení a vytvořit postupy, které mohou sloužit pro kvalifikované zadávání i následné vyhodnocování projektů nové výstavby i úprav stávajícího bytového fondu ze strany veřejné správy.

Smyslem metodiky je pomoci provozovatelům sociálního bydlení – především subjektům veřejné správy (představitelům měst a obcí, zpracovatelů strategických koncepcí i administrátorům dotačních programů na úrovni státu i krajů) – zorientovat se v problematice pořizování sociálního, respektive nájemního bydlení pro vymezené skupiny obyvatel, které si nejsou schopny opatřit odpovídající bydlení na volném trhu. Čitatelé mají možnost seznámit se se systémem ověřování kvality výstavby či rekonstrukcí sociálního bydlení. Uvedená doporučení mimo jiné slouží k sestavení stavebního programu zadávaných staveb. Současně napovídá, které parametry mají obce a další subjekty zúčastněné na bezprostřední přípravě sociálního bydlení sledovat při jeho dlouhodobém plánování.

V publikaci lze najít metodické postupy, uplatnitelné nástroje a modelové příklady, které zjednoduší rozhodování při pořizování sociálního bydlení, a které zároveň vedou ke kvalitním a dlouhodobě udržitelným řešením. Metodika by měla subjektům činným v oblasti sociálního bydlení umožnit optimalizovat zadávání projektů a současně stavby sociálního bydlení vhodně zapojit do fyzického i sociálního plánování a správy obcí tak, aby splňovaly požadavky na moderní současné bydlení, tj. aby podporovaly vznik prostředí sociálně soudržného, ekonomicky efektivního, environmentálně šetrného, srozumitelného a kulturně adekvátního.

Metodika se skládá z těchto pěti částí:

- Kvantifikace potřeb poskytuje přehled o dostupných datech a provedených šetřeních týkajících se velikosti a struktury osob oprávněných pro podporu v oblasti sociálního bydlení. Prezentovaná soustava indikátorů umožňuje vhodné určení cílové skupiny příjemců sociálního bydlení v jednotlivých obcích.

- Provozní strategie ukazuje různé modely sociálního bydlení v závislosti na tom, kdo sociální bydlení provozuje (obec, nezisková organizace, soukromý sektor), a jaké důsledky vyplývají z těchto voleb.

- Ekonomika představuje model srovnání, za jakých okolností je pro obce finančně výhodnější získat sociální bydlení formou nové výstavby v porovnání s koupí již existujícího bydlení. Současně ukazuje, kdy je z pohledu domácností finančně výhodnější pronajmout si nově postavený sociální byt za nákladové nájemné nebo starší existující byt za tržní nájemné.

- Prostorové charakteristiky slouží pro stanovení prostorových parametrů zástavby, především bytů a domů, pro sociální bydlení tak, aby odpovídaly požadavkům stavebníků, správců a uživatelů s ohledem na využitelnost staveb, jejich ekonomiku i kvalitu života. Tato část obsahuje modelová řešení v měřítkových úrovních místnosti, bytu, domu a města, která tvoří kontinuum vystavěného prostředí s odlišnou periodicitou obměny i nutnou mírou flexibility. Uspořádání metodiky zohledňuje odlišný způsob přípravy novostaveb a rekonstrukcí, projektů „na zelené louce“ i zásahů v existujících typech prostředí.

- Procesy a evaluace nabízí systém hodnotících kritérií, která umožňují posouzení vyváženosti jednotlivých projektů a záměrů sociálního bydlení v procesu obstarání stavby. Kritéria jsou rozčleněna do čtyř základních skupin, a to na kritéria:

• - prostorová (např. kvalita architektury, zkvalitnění veřejného prostoru, napojení na veřejnou dopravu, standard pro handicapované a další),
• - sociální (např. sociální koheze, komunitní potenciál, bezpečnost, participace a další),
• - ekonomická (např. přístup k veřejné podpoře, soulad s metodologií cost-benefit analýzy, zvýšení hodnoty okolních pozemků, aplikace výnosové metody a další),
• - environmentální (např. zelená infrastruktura, využití dešťové vody, využití obnovitelných zdrojů energie, podpora udržitelné mobility a další).

Více podrobností o problematice dostupného bydlení a 30 opatření na podporu dostupnosti a udržitelnosti bydlení je možné najít v brožuře Dostupné a udržitelné bydlení ve strategických plánech sídel – výběr klíčových zjištění a souvislostí, která je zveřejněna na stránce SMO ČR v sekci „publikace“ pod heslem „Zajímá vás otázka dostupného a udržitelného bydlení?“ (https://www.smocr.cz/cs/media/publikace/a/zajima-vas-otazka-dostupneho-a-udrzitelneho-bydleni-1). Certifikovaná metodika „Sociální bydlení – příprava projektů“ je k dispozici volně ke stažení na stránce Ústavu nauky o budovách Fakulty architektury ČVUT v sekci „další aktivity“ (https://www.fa.cvut.cz/cs/fakulta/organizacni-struktura/ustavy/30-ustav-nauky-o-budovach/soucasti).

Michal Kohout a Lucia Dobrucká, Fakulta architektury ČVUT v Praze